Мосмама

Покупка квартиры с материнским капиталом: инструкция

Одной из самых значимых мер государственной поддержки остается материнский капитал, причитающийся всем ответственным родителям, растящим и воспитывающим двух и более несовершеннолетних детей. Улучшение жилищных условий – вопрос, остро стоящий для множества семей Российской Федерации (далее – РФ). Законодательство РФ предусматривает использование материнского капитала на покупку жилья. Главным требованием по-прежнему остается документально подтверждаемое обязательство соблюдения интересов и прав ребенка.

Что такое материнский капитал

Государство разработало особую меру поддержки российских семей, которые растят и воспитывают нескольких детей – при рождении второго и каждого последующего ребенка их родителям выплачивается материнский капитал. Его размер на 2018 год составляет 423 026 рублей. Деньги выделяются из федеральных бюджетных средств и на руки получателям не выдаются. Документ, подтверждающий право на использование маткапитала – именной сертификат государственного образца, имеющий уникальный номер.

Особенности получения сертификата

Чтобы попасть под программу государственного инвестирования, у родителей должно быть 2 и более собственных несовершеннолетних детей – рожденных или усыновленных. Сроки подачи документов на получение сертификата законодательством не ограничены. Оформлять его нужно в Пенсионном фонде России (далее – ПФР), который требует от претендующей на его получение семьи представить следующие бумаги:

  • заполненное заявление – образец, как правило, расположен на стендах в отделениях ПФР, его можно скачать с официального сайта организации;
  • гражданские паспорта РФ совершеннолетних членов семьи;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • страховой номер индивидуального лицевого счета (далее – СНИЛС);
  • справка о составе семьи.
Сертификат на материнский капитал

Перечень необходимых документов

Чтобы получить возможность осуществить покупку квартиры с материнским капиталом, следует представить сотруднику ПФР пакет бумаг. Фонд требует от заявителей подавать следующую документацию:

  • Гражданские паспорта РФ всех членов семейства.
  • Свидетельства о рождении и/или усыновлении всех детей.
  • Заявление с указанием цели использования средств сертификата – на улучшение жилищных условий, на приобретение изолированного помещения: квартиры, индивидуального дома. Также к нему следует приложить подтверждающие документы: договор купли-продажи, справку из банка о наличии собственных денег с выпиской об остатке по счету.
  • Свидетельство о регистрации брака или его расторжении, если таковые имели место.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Ипотечный контракт, если таковой имеется.
  • Договор с банком о целевом кредитовании, если привлекались заемные деньги финансового учреждения.
  • Нотариальное обязательство о выделении долей в приобретаемой недвижимости – документальное подтверждение о соблюдении интересов и имущественных прав всех детей.
  • Справка из банковской организации о размере задолженности.

Нормативно-правовая база

Выделение материнского капитала семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми, правила и условия его использования регламентируются законодательством РФ. В таблице представлен перечень ключевых нормативных актов с пояснениями к ним:

Постановление Правительства РФ (далее – ПП РФ) от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств…»:
пп. 3 – 3.1 О порядке погашения сертификатом основной суммы ипотечного займа и процентов по нему.
пп. 8 – 8.1 Указывает полный перечень документов, требуемых ПФР от покупателя для перечисления денег на счет продавца.
п. 9 Перечисляет список бумаг, необходимых для подтверждения факта участия в долевом строительстве.
п. 11 Регламентирует пакет документов, необходимых для оплаты маткапиталом вступительного или паевого взноса участникам жилищного кооператива.
ПП РФ от 13.01.2009 г. №20 Об изменениях, внесенных в вышеуказанные правила.
Федеральный закон РФ (далее – ФЗ РФ) от 29.12.2006 №256-ФЗ

«О дополнительных мерах государственно поддержки семей, имеющих детей»:

ч. 1 ст. 10
ч. 4 ст. 10 О письменном обязательстве покупателя жилплощади, приобретаемой с привлечением средств сертификата, предоставить собственные доли всем членам семьи.
Ст. 491 ФЗ РФ «Гражданский кодекс РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ О сохранении права собственности за продавцом.
ФЗ РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Ст. 92 ФЗ РФ «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 №188-ФЗ Перечисляет виды помещений жилищного фонда, их критерии.

Условия использования материнского капитала на покупку жилья

Маткапитал может помочь семье улучшить жилищные условия. Легитимное распоряжение средствами сертификата с этой целью предусматривает следующие пути их использования:

  • прямая покупка недвижимости по материнскому капиталу;
  • погашение целевого займа на приобретение недвижимости;
  • оплата ипотечных взносов;
  • участие в долевом строительстве (например, кооперативном);
  • капитальный ремонт аварийного помещения;
  • постройка индивидуального дома, в том числе путем привлечения рабочих-специалистов и/или профильных организаций;
  • погашение целевого займа или ипотеки, оформленных ранее.

ПФР выделяет владельцам материнского сертификата деньги на жилье при соблюдении ряда обязательных условий:

  • нахождение объекта покупки на территории РФ;
  • оформление отдельной изолированной квартиры или индивидуального дома, а не комнаты или доли в чужом праве собственности;
  • абсолютная прозрачность и законность сделки с указанием в договоре сумм, полностью соответствующих действительности;
  • целевое распоряжение сертификатом;
  • соблюдение интересов и прав всех детей при приобретении недвижимости: каждому из них должны быть выделены собственные доли по семейному соглашению, нотариально заверенному и отраженному договором купли-продажи.
Передача ключей из рук в руки

Нотариальное обязательство о выделении долей по соглашению с учетом интересов детей

Купить жилплощадь, частично оплатив ее маткапиталом, можно при соблюдении самого главного требования, выдвигаемого ПФР: объект оформляется в собственность с учетом интересов всех детей и выделением долей каждому из них по соответствующему соглашению. Фонд требует указания этого условия отдельным пунктом договора купли-продажи и составления нотариального обязательства:

  1. Оно подлежит реализации в течение полугода с даты перечисления средств сертификата продавцу или с момента снятия обременения с жилплощади.
  2. Размеры и соотношение долей собственности детей и их родителей устанавливается по семейному согласованию.
  3. Должны быть учтены права ребенка, родившегося после заключения сделки купли-продажи помещения, но до полного погашения всех финансовых обязательств перед продавцом.

Как купить квартиру на материнский капитал

Покупка квартиры с материнским капиталом подразумевает алгоритм действий, который зависит от того, каким путем решит пойти приобретатель. Если имеет место прямая сделка, которая оформляется в два этапа без привлечения заемных денег или ипотечных средств, предусматривается стандартный порядок действий:

  1. Выберите подходящую квартиру или индивидуальный дом.
  2. Известите ее настоящего владельца – продавца, что планируете частично рассчитываться с ним сертификатом.
  3. Договоритесь с ним о порядке выплат.
  4. Составьте договор купли-продажи. Он должен включать пункт об отсрочке платежа.
  5. Перечислите первую часть оплаты за приобретаемую жилплощадь продавцу. Возьмите с него расписку о получении денежных средств с указанием цели.
  6. Подпишите составленный договор купли-продажи. Приложите к нему расписку. Отчитайтесь о его заключении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр).
  7. Предоставьте все требуемые ПФР бумаги с заявлением о просьбе направить средства материнского капитала на оплату покупки жилплощади.
  8. Убедитесь, что ПФР принял положительное решение по вашей просьбе и дождитесь подтверждения перевода денег на счет продавца. С момента окончательного расчета с жилплощади снимается залоговое обременение, она полностью переходит в вашу собственность.

Поэтапная инструкция для приобретателей жилья без использования ипотечного займа:

  1. Заключите контракт купли-продажи с продавцом недвижимости с фиксацией акта передачи первой части суммы или без нее – это зависит от формы и процедуры оплаты, о которых вы договорились. Укажите одним из пунктов документа, что приобретаемое имущество находится в залоге.
  2. Предоставьте сотруднику ПФР полный перечень необходимых бумаг, чтобы он одобрил вашу заявку и перечислил средства сертификата продавцу.
  3. Зарегистрируйте в Россреестре свидетельство о праве собственности на покупаемое жилье. Документ должен содержать ремарку: «залог в силу закона».
  4. Дождитесь полного расчета с продавцом – в течение 2 месяцев ПФР должен направить ему средства вашего материнского капитала.
  5. Подпишите акт передачи жилого имущества в собственность. До этого момента ни вы, ни продавец не вправе распоряжаться недвижимостью – объектом сделки.
  6. Продавец, предъявив акт передачи сотруднику Росреестра, должен уведомить организацию о снятии с уже вашей собственности залога. Вы как покупатель приобретаете окончательное право собственности без ограничений.

Последовательность действий при покупке жилья в долевом строительстве:

  1. Произведите бронирование помещения: квартиру или индивидуальный дом.
  2. Уведомите представителя компании-застройщика, что при расчетах с ней будете использовать средства материнского сертификата.
  3. Проследите, чтобы текст договора долевого участия в строительстве приобретаемого жилья содержал пункт об отсрочке платежа.
  4. Подпишите и зарегистрируйте документ в территориальном отделении Росреестра.
  5. Оплатите из собственных средств первый взнос, соответствующий сумме, указанной договором.
  6. Подайте пакет необходимых документов сотруднику ПФР.
  7. Если по вашей заявке вышеуказанной организацией будет принято положительное решение, дождитесь зачисления оставшейся суммы на банковский счет застройщика.

Порядок действия при оформлении целевого кредита или ипотечного займа:

  1. Выберите банк, принимающий к оплате средства материнского капитала.
  2. Соберите необходимые для оформления целевого кредита или ипотеки документы и передайте их сотруднику банка.
  3. Дождитесь положительного решения о предоставлении займа по вашей заявке.
  4. Найдите и выберите подходящее жилье.
  5. Оплатите его с помощью заемных денег.
Ключ, деньги и сертификат

Ипотечное кредитование

Один из способов улучшения жилищных условий гражданами, семейный бюджет которых не позволяет им расплатиться за недвижимость сразу – обращение за целевым кредитом. Родители двух и более детей могут направить материнский капитал на покупку квартиры в ипотеку. Закон предусматривает следующие формы его использования:

  • для первоначального взноса – большинство банков откажется принимать средства маткапитала на его стопроцентное погашение, заемщику придется заплатить не меньше 10% его объема за счет собственного финансового ресурса;
  • для повышения лимита максимальной суммы кредитования;
  • для уплаты основного долга и погашения процентов по нему.

Покупка недвижимости с использованием средств по сертификату

Под улучшением условий быта понимается и приобретение недвижимости. Регламентированный законодательством РФ порядок использования материнского капитала на покупку жилья требует неукоснительного исполнения 2 основных требований:

  1. Сделка купли-продажи осуществляется после достижения 3-летия вторым ребенком в семье. Предписание не касается операций с ипотекой.
  2. Доли в приобретенном помещении должны быть выделены всем членам семьи. Их размеры и соотношение законодательством не регулируются. Они самостоятельно оговариваются и определяются членами семьи.

Основные правила использования материнского капитала при покупке жилья предусматривают соблюдение требований к помещениям:

  • Многоквартирный или индивидуальный дом не должен находиться в аварийном состоянии.
  • Помещение соответствует всем санитарным нормативам, предъявляемым к жилью.
  • Недвижимость находится на территории РФ.
  • В собственность приобретается вся квартира (или индивидуальный дом целиком), а не доля, комната или помещение общежития. Исключения составляют только 2 случая:
  1. Стоимость комнаты приблизительно равна объему материнского капитала, а после ее приобретения члены семейства окажутся полноправными собственниками всей квартиры.
  2. Общежитие частично или полностью передано частному фонду.
  • Покупка квартиры с материнским капиталом допустима в отношении только той жилплощади, которая свободна от обременений: не заложена, не сдается, нет прописанных граждан.

Особенности направления денежных средств сертификата на покупку жилья предусматривают важный нюанс: их зачисление на банковский счет продавца производится в течение 2 месяцев после перехода прав собственности на помещение. Приобретать квартиру или частный дом в рассрочку технически проще у застройщика или юридического лица (далее – ЮЛ), являющегося собственником – частники не желают ждать месяцами поступление денег.

Участие в долевом строительстве

Родители могут принять участие в долевом строительстве, используя маткапитал. На дату заключения сделки от потенциальных владельцев покупаемой жилплощади требуется располагать деньгами для ее приобретения в полном объеме за вычетом средств материнского сертификата. Недвижимость должна отвечать следующим требованиям:

  • Готовность. Жилой массив, где находится покупаемая комната или квартира, индивидуальный дом возведены больше, чем на 70%.
  • Документальное соответствие. Уставом организации застройщика допускается возможность использования средств материнского капитала.

Особенности составления договора купли-продажи

Одним из обязательных этапов процесса купли-продажи недвижимости является заключение соответствующего договора между участниками сделки. Приобретение жилья с использованием средств маткапитала оформляется обычным типовым контрактом, в который добавляется статья об отсрочке платежа. Документ требует внесения следующих пунктов:

  • Первая часть оплаты за жилье производится покупателем за счет личных финансовых средств, передаваемых продавцу до подписания договора купли-продажи. Он должен составить расписку о получении денег и приложить ее к основным бумагам.
  • Вторую часть в течение 2 месяцев перечисляет из средств материнского капитала ПФР.
  • Право собственности на жилую недвижимость сохраняется за продавцом до тех пор, пока покупатель не произведет полную оплату имущества. До этого момента квартира остается в залоге.

Владелец сертификата при заключении договора купли-продажи жилья с отсрочкой платежа несет риски: ПФР вправе отказаться перечислять деньги по той или иной причине. Остаток стоимости, требующий внесения за недвижимость, придется изыскивать самостоятельно из собственных накоплений или расторгать контракт – требовать возврата уже переданных продавцу денег.

Рукопажатие

Приобретение жилья на вторичном рынке

Многие семейства, получившие сертификаты, решают выбрать жилье на вторичном рынке. Делают они это по двум причинам: такая недвижимость, как правило, дешевле, чем в новостройке, ее проще оформить в собственность. Операция приобретения жилого имущества с привлечением материнского капитала требует абсолютной прозрачности, то есть, все суммы, прописанные в договоре купли-продажи, должны соответствовать реальным.

При проведении такой сделки проблемы покупателю может создать продавец. Многим лицам, реализующим на вторичном рынке жилую недвижимость, прозрачность операции невыгодна – придется уплачивать налог на доходы физического лица (далее – НДФЛ) в полном объеме. Продавца могут не устроить и сроки сделки – ему придется ждать несколько месяцев положительного решения ПФР о целевом переводе денежных средств и еще около двух, пока фонд не переведет остаток оплаты по договору.

Возможна ли покупка квартиры у родственников по материнскому капиталу

В целях обеспечения безопасности прав детей и снижения количества случаев мошенничества купля-продажа недвижимости между членами семьи и близкими родственниками с привлечением средств материнского капитала запрещена. Подобная схема может практиковаться родителями-аферистами для того, чтобы обналичить сертификат, но не улучшить условия проживания ребенка.

ПФР гарантирует соблюдение детских прав: покупка квартиры через материнский капитал у близкого родственника будет признана незаконной. Учреждение тщательно проверяет обстоятельства любого приобретения недвижимости с привлечением средств сертификата. Запрещены сделки между членами семьи и/или родственниками «первой линии», к котором относятся:

  • родители: мать, отец, в том числе приемные – мачеха, отчим;
  • опекуны;
  • родные брат, сестра;
  • супруги: муж, жена;
  • дети: сын, дочь;
  • опекаемые иждивенцы;
  • приемные дети: падчерица, пасынок;
  • бабушки, дедушки;
  • внучки, внуки.

Видео

Понравилась статья?
поделитесь с друзьями: